Моральный износ

Кризис в строительстве никак не убедит региональных руководителей и застройщиков отступиться от устаревших стереотипов

Фото: Борис Барышников

Недавно шеф департамента строительства и ЖКХ администрации Новосибирской области Владимир Анисимов огласил последние данные по вводу жилья за семь месяцев текущего года - 454 тыс. кв. м, что на 15% меньше, чем в прошлом году. Причем на долю индивидуальной застройки приходится 43% от общего объема (199 тыс. "квадратов"). Несмотря на принципиальное несовпадение этих цифр с официальным докризисным прогнозом того же департамента (который рассчитывал на неуклонный увеличение показателей аж до 2025 года), истолкованы они были в оптимистическом ключе. По словам чиновника, за последние два месяца на строительном рынке наблюдается повышение активности, что якобы напрямую увязано с мерами областной поддержки отрасли - с субсидиями по ипотечным ставкам и государственными гарантиями по кредитованию строительных компаний. Такой же оптимизм продемонстрировали отдельные банкиры и застройщики, отметившие возросший за последнюю пару месяцев заинтересованность к ипотеке. Риелторы тоже, хотя и с осторожностью, наблюдают небольшое оживление на рынке недвижимости. Стоит ли говорить, что указанные факты уже дали основания некоторым экспертам изъясняться о так называемом прохождении дна. Вроде бы полымя кризиса в жилищном строительстве удачно погашено финансовыми вливаниями. Но так ли это?

Очень вязкое дно

Ни для кого не секрет, что резкий взлет в жилищном строительстве происходил на волне высокого спекулятивного спроса, причем искусственно разогретого с помощью различных инструментов, в том числе сквозь государственные вливания в ипотеку. В данной ситуации нет ничего специфического, и все-таки такое положение вещей у нас в стране почему-то сочли единственно возможным. В этом себя успели уверить и застройщики, и чиновники, и отдельные аналитики. В том же пытались - и делают это до сих пор - сагитировать всю российскую общественность. Еще прошлым летом ведущие риелторские агентства посредством рекламу квартир внушали согражданам, что покупка недвижимости является самым выгодным видом вложений, потому что "цены на жилье ни при каких обстоятельствах не падают". Данный тезис о "необратимом" росте цен на недвижимость какое-то период был более того навязчивой догмой отечественной экономической мысли. Например, эту сомнительную истину на полном серьезе внушали аспирантам строительных вузов. Тот факт, что изначально подобные откровения были не больше чем грубоватым маркетинговым приемом, призванным притянуть на строительный рынок частных инвесторов, во чуткость не принимался и не принимается по сию пору. Сомнительная парадигма утвердилась, устоялась и продолжает предуготовлять сам нрав оценок того, что происходит в строительстве.

Неудивительно, что когда цены на недвижимость начали снижаться (по полностью объективным причинам), наши встревоженные эксперты усмотрели в этом некую досадную аномалию, чисто бы губительную для отечественной экономики. Поразителен сам тон подобных высказываний: динамику цен на недвижимость описывают приблизительно в тех же выражениях и категориях, что и котировки акций российских компаний. Цены падают - тревога, растут - позитив. Нетрудно заметить, что ожидание активизации на строительном рынке российские руководители напрямую связывают с возобновлением роста цен на жилье. В этом нас убеждают не только недавние заявления главы Сбербанка Германа Грефа и некоторых столичных чиновников, но и прогнозы строительного департамента Новосибирской области, опубликованные ещё полтора года назад: там, наряду с непрерывным увеличением метража, фигурирует график до того же непрерывного увеличения стоимости квадратного метра.

В связи с этим абсолютно неочевидно, из чего исходили наши чиновники, прогнозируя вместе с тем подъем цен и объемов строительства. Не составляло труда понять, что совмещение указанных трендов неизбежно ведет к перепроизводству в силу закономерного снижения спроса. Финансовые возможности граждан, как мы понимаем, имеют другую шкалу измерения. Возьмем для иллюстрации данные того же строительного департамента, озвученные в мае этого года заместителем директора по жилищным программам управления капстроительством Сергеем Шарковым. Согласно представленным цифрам, в Новосибирской области нуждаются в улучшении жилищных условий 530 тыс. семей (60% от общего количества). Из них только 20% в состоянии произвести это собственными силами. Остальные 80% этакий возможности не имеют. В отношении доходов картина выглядит так: 295 тыс. семей (54% от общего количества нуждающихся) имеют ежемесячный подушевой барыш от 5 до 15 тыс. рублей. Без прямой финансовой поддержки со стороны государства обрести жилье с такими доходами невозможно. В этом случае цена квадратного метра необходимо спускать до 14 тыс. рублей. Еще 144 тыс. семей (27%) имеют подушевой доход менее 5 тыс. рублей. Для них вопросительный мотив о приобретении жилья не может стоять в принципе.

Теперь в свете приведенных данных оценим динамику цен на недвижимость. Как в единственный звук утверждают новосибирские строители и солидарные с ними аналитики, даже стоимость в 35 тыс. рублей за "квадрат" уже на уровне себестоимости, ниже которой спускаться нереально ввиду опасности разорения самого бизнеса. В таком случае сколь длительным будет результат от оживления ипотеки? Не приведет ли это к тому, что уже случилось - очередному надуванию спекулятивного пузыря с последующим закономерным крахом?

Упасть, чтобы подняться

Впрочем, многие эксперты подошли к этой теме с другого, так сказать, конца. По их мнению, из-за значительного снижения темпов строительства возникнет дефицит жилых площадей, что неизбежно приведет к росту цен на недвижимость. Это сильно распространенный взгляд, подкрепляемый самой разнообразной статистикой. Например, как считает шеф НИИ Счетной палаты в СФО Дмитрий Кукелко, объемы жилищного строительства в нашей стране были не настолько уж и высоки. По его словам, вводимого жилья чуть-чуть хватало на то, чтобы накрыть естественную убыль жилищного фонда в связи с износом старых домов. Если в текущий момент темпы строительства сократятся на прогнозируемую величину (30-60%), это приведет к тому, что спрос на жилье автоматически превысит предложение, и цены всенепременно пойдут вверх.

Здесь, безусловно, просматривается четкая логика. Однако совместно с тем запрещено не усмотреть другую сторону вопроса, почему-то до сих пор упускаемую из вида. Если все выглядит аккурат так, то подобные прогнозы звучат как смертельно опасный вердикт не только нашей строительной отрасли, но и российской экономике в целом.

Обратим участливость на то, что предыдущий, причем стремительный, рост цен на недвижимость происходил в условиях не менее сумасшедшего увеличения темпов строительства. Получается, что в нашей стране цены на недвижимость по каким-то неумолимым законам растут как в условиях расширения производства, так и в условиях его сокращения. При этом напомним, что 80% граждан, нуждающихся в жилье, не в состоянии его приобрести, даже когда цены в своем падении достигают гипотетического "дна", ниже которого строительный коммерциал произойти вообще не может (якобы из-за отрицательной рентабельности).

Если придерживаться указанным экспертным оценкам, то неизбежно возникает вывод: русский строительный бизнес может являть приемлемую рентабельность только в условиях явного дефицита собственной продукции, когда позволительно навязывать свои условия покупателю (а не наоборот). Наращивание темпов - как показывает навык - в два счета приводит к перепроизводству ввиду вопиющего несоответствия выставляемых цен и финансовых возможностей главный массы населения. Причем, опустившись на "дно", стоимость жилья в нашей стране все одинаково остается неоправданно высокой даже по меркам развитых стран. А при соотношении заработных плат российская обстановка в чисто социальном плане выглядит вообще катастрофической. Так, в Канаде квадратный метр в типовом таунхаусе, построенном индустриальным способом (из модульных конструкций), стоит в среднем 800 долларов. Такое жилье там самое массовое и дешевое. Если хватать наши индустриальные аналоги, то в Москве квадратный метр в панельной многоэтажке стоит 2,5-3,5 тыс. долларов. В Новосибирске цена квадратного метра в самой дешевой хрущевке - не менее 1 тыс. долларов. И это уже на дне падения! В то же момент в Канаде ежемесячный доход в 1,5 тыс. долларов соответствует категории малоимущих, которым полагается государственная поддержка.

Кроме того, на Западе довольно что надо развит рынок арендного жилья, а малоимущие получают жилплощади на льготных условиях. В той же Канаде муниципалитеты выкупают у строителей до 10% возводимого жилья. В Европе для этих целей резервируют количество квартир в доходных домах. В России подобные меры покуда только обсуждаются. Поэтому оценивать у нас баланс спроса и предложения на недвижимость по моделям, что справедливы для рыночных экономик развитых стран, в высшей степени некорректно. На Западе активными участниками строительного и жилищного рынка выступают держава и муниципалитеты, выкупающие жилье для малоимущих и предоставляющие льготные кредиты достаточно широкому кругу граждан (не говоря уже о солидных вложениях в инфраструктуру и новые технологии). Подавляющая доля населения присутствует на рынке недвижимости - либо в качестве арендаторов, либо в качестве покупателей. В нашей стране страна и муниципалитеты в роли такого участника представлены предельно скромно, а значительная часть граждан - по указанным выше причинам - вообще не выходит на тот самый рынок, обживая старые дома и квартиры, срок эксплуатации которых угрожающе истекает. В Новосибирске - третьем мегаполисе страны, где объем строительного рынка оценивался в 30 млрд рублей - факт выделения 1 млрд на закупку социального жилья был преподнесен властями как радостная сенсация. Хотя, учитывая порядок реальных доходов населения, эта сумма должна быть в пять-шесть раз выше.

Тем не менее сам по себе данный прецедент настраивает верх на правильную ноту: государство обязано участвовать на строительном рынке в качестве крупного заказчика, если оно серьезно намерено находить решение жилищную проблему. Однако и здесь, как выясняется, в занятие вступают особенности нашего экономического и политического устройства, когда благовидные намерения вступают в противо­речие с задачами развития.

Синдром "АвтоВАЗа"

Как в родное час справедливо заметила председатель совета директоров компании "ЛанселотСтрой" Инна Свечникова, в условиях кризиса как раз государство, а не особо взятый последний потребитель, в состоянии наиболее действенно помочь спрос. Насколько нам известно, между чиновниками и строителями решительный консенсус по вопросу отпускных цен еще не установился. Главная причина, судя по всему, - ненормально высокие издержки, связанные не в последнюю очередность с "элитными" увлечениями застройщиков. Еще в феврале глава администрации области Новосибирской области Виктор Толоконский откровенно признался, что на первичном рынке шибко тяжело откопать квартиры малого метража, которые разрешено было бы применять в качестве социального жилья. Впрочем, как пояснил в частном разговоре один чиновник из обладминистрации, задача упирается не столь в площади новых квартир, сколь в то, что большая их часть уже имеет собственников, которых политическая элита "обогащать за счет бюджета" не намерена. Возможно, это был намек на спекулятивных инвесторов, что само по себе крайне красноречиво характеризует ситуацию на этом рынке.

Но, как бы то ни было, когда государство становится в этом месте главным потребителем, превосходство автоматически получают те игроки, что работали в сегменте "экономкласса". У нас в цифра таких фаворитов автоматически вошли компании, специализирующиеся на строительстве панельных многоэтажек. Как известно, в советские годы доля таких домов доходила до 70% от общего объема. Однако в 1990−е, в связи с модой на монолитный бетон и кирпич, интерес к таким технологиям существенно упал. В Новосибирске в 2000 году доля домов из крупной панели составляла всего 5%. К настоящему времени этот показатель вырос в пять раз, и в настоящий момент некоторые аналитики - в связи с кризисной ситуацией - прочат крупнопанельному домостроению хорошие перспективы.

Например, по мнению управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, на данный миг только крупнопанельное домостроение может насытить спрос в сегменте массового недорогого жилья. Более серьезных альтернатив аналитик в то время как не усматривает. Того же мнения, похоже, придерживаются и местные власти. Как известно, новосибирская мэрия намерена выкупать социальные квартиры у компании "Дискус плюс", причем, по словам начальника департамента строительства и архитектуры Сергея Боярского, по цене 28 тыс. рублей за "квадрат" (по информации на март текущего года). Мало того, данная группа выставляет на рынок большое численность квартир малого метража, которые, судя по всему, привлекают молодых ипотечных заемщиков своей относительной дешевизной.

Такая резкая переориентация спроса - от "элитного" кирпича к "совдеповской" крупной панели - вызывает вдали не однозначную реакцию. Что бы ни говорили продвинутые аналитики, возврат к хрущевскому стилю в архитектуре при массовом применении морально устаревшей технологии вряд ли соответствует параметрам инновационной экономики. Не секрет, что закупка социальных квартир в крупнопанельных домах решает сиюминутные экономические задачи, связанные с поддержкой предприятий старой стройиндустрии. Неудивительно, что государство весьма "своевременно" выделило первые транши на восстановление аварийного и ветхого фонда - гладко год назад, когда застройщики "потеряли дольщика" (то есть лишились частных инвестиций).

В общих чертах такая политика во многом напоминает господдержку отечественного автопроизводителя, выдающего в отдалении не самый-самый теперешний и качественный продукт. То же самое касается и крупно­панельного домостроения, опирающегося на старые производственные мощности. Панельная многоэтажка - точь-в-точь эдакий же устаревший продукт, как и нашенский автомобиль, выпускаемый опекаемым "АвтоВАЗом". И похоже, что содействовать модернизации отрасли, внедрять новые, более прогрессивные технологии, вводить современные еврокоды власти пока не намерены.

Собственно, ничего уникального в таковой позиции нет. Так нынче происходит без малого во всех отраслях и регионах. В Новосибирской области ситуация усугубляется недальновидной инвестиционной политикой предыдущих лет, когда огромные средства были направлены в фабрика строительных материалов, массово применяемых только в традиционных, устаревших технологиях. Чтобы хоть как-то оправдать эти инвестиции, властям - уже в условиях кризиса - придется сознательно удерживать вектор движения на архаизацию строительства, отсекая современные альтернативы. Не так давнехонько Владимир Анисимов достаточно красноречиво высказался на этот счет, заявив, что область намерена подсоблять только тех строителей, которые используют материалы от местных производителей. Мало того, свою образ в этом деле решили сыграть и кредитные организации области. Так, глава областного агентства ипотечного кредитования Алексей Струков в мае публично заявил, что его агентство не намерено выдавать кредиты под "панели из пенопласта" (имелась в виду методика быстровозводимого жилья "Экопан"). Тем самым было недвусмысленно продемонстрировано официальное касательство к строительным инновациям.

Чем обернется для строительной отрасли подобная экономическая автаркия, пока калякать рано. Как мы понимаем, подмога местных производителей вовсе не направлена на радикальное понижение себестоимости. И никаких системных мер в этом направлении до сих пор не предпринято. Наоборот, как следует из высказываний экспертов, надежды на оживление спроса у нас устойчиво увязывают с возобновлением роста цен на недвижимость. В общем, все как подобно как остается по-прежнему. Никаких инноваций, никаких прорывов. Можно прийти к выводу, что и чиновников, и застройщиков целиком устраивает то обстоятельство, что цена квадратного метра в 1 тыс. долларов находится у нас на грани нулевой рентабельности. Для региона, где подушевой доход подавляющего большинства населения балансирует на уровне 200-300 долларов в месяц, такое положение вещей ставит крест на бурном развитии жилищного строительства. В этом случае разговоры о стимулировании спроса переходят в область красивой, но бессмысленной риторики.

Keywords: